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房价降了该怎么做?我的意见是:什么都不做

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发表于 2018-10-22 21:13:35 | 显示全部楼层 |阅读模式
眼下的房地产市场不是一般的冷,很多朋友见面第一句话便问,房子还要不要卖?房价降了应该怎么做?

这些朋友中有眼巴巴地盯着房价的刚需族,有举棋不定的改善族,也有作风一贯凌厉的投资客,甚至还有房产商的管理人员?不约而同地,无论是买方市场,还是卖方市场,都不可避免地弥漫着一股悲观情绪,几乎所有人对房地产根深蒂固的信心终于有了一丝动摇。

究竟是什么东西扭转了市场的信号?我总结了一下,主要来自这样几个方面的信息打击了大家的信心:

第一是地价降了。第一财经的报道称,多个热点城市的土地成交价已经回到三年前。但地价下降已经不是新闻,直接流拍都不稀奇。数据显示,仅仅今年1-7月份,全国土地流拍接近800宗,平均每天有4宗。以下是主要城市今年的土地流拍情况,包括北上广深杭在内的一二线城市,同样流拍。

全国土地流拍数据

数据来源:CRIC整理(数据截至2018.8.20)

第二是房价也降了。国庆黄金周以来,全国多地出现因开发商降价引起的“维权”乃至“退房”现象,龙头房企万科在厦门的一个项目甚至变相“退款”。在广州,我连续看了多个热点楼盘,跑遍了广州的东南西北,不少楼盘的定价比去年同期还低。参照过往经验以及通胀因素,房价不涨就是跌,今年定价比去年还低,就已经不是“阴跌”,而是“真跌”了。

二手房的表现相对滞后一些,但我平时关注的那些标杆楼盘也的确在降价了,只不过,降价幅度普遍在5%以内,还没有一手楼盘那么慷慨。中国的老百姓向来买涨不买跌,房价一降,再加上房闹啊、退款啊这种事情一出现,观望的情绪只会更浓。

第三是政府的态度变了。从2017年年初开始,很多大城市的房价就已经开始横盘了,土拍市场更是冷清,应该说,这已经明显地影响到不少城市的财政收入和GDP了,但直到现在房价已经开始下降,政府仍是“冷眼旁观”的取态,没有像以往一样经济一下滑就开始救市。

当然,不救市还只是表象,更深层次的改变是“租售并举”、“租售平权”、“房地产税”、“严控开发贷”等一揽子和“房住不炒”有关的举措,尽一切可能打压商品房市场。像深圳,已明确未来的住房供应只有40%是商品房,60%是人才房、安居房和公租房。在广州,土地出让的条件越来越苛刻,竞自持、竞配建……甚至出现100%自持的地块,不少开发商连广州的入场券都拿不到,只能转战佛山、中山等周边城市。

中国的房地产从来都是一个政策市,如果政府的态度发生根本性扭转,不再拿房地产当“夜壶”用,那房地产的冬天就真的要来了。

写到这里,连我自己都有点找不着北了,面对错综复杂的市场讯息,我们要做的不是知道更多,更不是被“羊群效应”所裹挟,而是在资讯上做减法,回归问题与现象的本质,“躲进小楼成一统、哪管春夏与秋冬”。

关于房地产的发展规律,著名经济学家任泽平有一句至理名言,说的是——房地产短期看金融、中期看土地、长期看人口。

目力所及,中国的经济学家中,目前还找不到比这更精准的总结与判断了,所以这句话,姑妄听之不会错。下面就来看看这三个要素有没有发生根本变化。

先来看金融:这个没有疑问,眼下的金融政策可以说是史上对房地产最不友好的时期,几乎所有可能进入房地产的资金都被严防死守,再小的漏洞都被堵得严严实实的,政府在去杠杠上的决心之大,全球罕见。在这个背景下,买房成为一件资金门槛极高的事情,市场几近冻结。可以说,这一波房价调整,本质上就是金融政策决定的。

来看土地:老实说,我还没有看到任何一个城市在土地供应上有根本性的变化,不仅如此,房地产的供给端甚至变得更紧张,随着“租售并举”的推进,本来就稀缺的商品房用地又被分割了很大一部分给租赁房。而在一些房价较高的大城市,“产业空心化恐惧症”正在改变城市的供地结构,不少市中心核心地段几乎只出让产业用地,住宅用地被压缩到接近空白。可以说,住宅用地的供求关系仍然紧张。

再来看人口:目前中国常住人口的城镇化率为58.52%,如果按照发达国家平均80%的城镇化率来计算,中国未来至少还应该有3亿人要进城,发改委前几天刚刚发布《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》。可以说,中国的城市化,特别是省会城市的大规模城市化还远远没有停止,这类城市的人口聚集效应仍在持续,这个最根本的基本面没有发生变化。

总结来看,金融、土地、人口三个决定房地产根本走向的要素中,土地和人口两个基本面没有任何扭转性的变化,只有短期的金融政策出现了调整,这也是现阶段房价下降的决定性力量。不过,随着外部环境的变化以及国内经济下行的压力变大,很难说金融政策不会跟着变化,国庆假期的降准就可以视为一个回暖的信号。

所以,房价在降,是真的,政府想彻底扭转房地产的逻辑,也是真的。这种时候,如果你问我,房价如果真的降了,应该怎么做?要不要赶紧卖房套现?我的意见是什么都不做,买了就忘记。

无论外部世界如何错综复杂、无论市场讯息如何变幻莫测,我永远只问一一句话,房地产的资产属性还在不在?老百姓的钱如果如果不拿去买房,还可以用来做什么?自人类进入现代文明以来,印钞机就根本停不下来,手持现金永远都有被通胀吞噬的风险,现金必须上车,必须跑赢印钞机,我们才能睡的着觉。

各国经济史已经表明,不动产是为数不多的可以抗通胀的资产。美国人的选择多一点,他们除了有不动产,还有股票,美国人的股票资产大约占家庭资产比例的70%,而中国则不到15%,这也许就是中美两国最大的基本面。

什么时候我们能找到一种可以分担(不敢奢望取代)房地产资产属性的东西,中国的房价也许就能像很多发达国家那样回归正常区间了。这个东西会是A股吗?多么希望是,我手上还拿了一点指数基金呢。作者:孙不熟

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